[kraken] Artikelen Financieel Dagblad

From: <ankerman_at_deds.nl>
Date: Thu, 20 Jan 2011 15:59:55 +0100 (CET)

Afwaardering lege kantoren vereist lef, maar is nodig
(Het Financieele Dagblad, 18 jan 2011)

Rinus Vader

Een op de vier van de Nederlandse kantoorpanden verliest zijn
bestaansrecht. Bestaande kantoren zijn te groot, blijken ongeschikt voor
toebedeelde functies, bevinden zich op verkeerde locaties en schieten
tekort op het gebied van duurzaamheid en technische functionaliteit. De
huidige leegstand, zoals onlangs weer geactualiseerd door DTZ Zadelhoff is
overschot, die wordt gekenmerkt door starheid in volume en prijs. In de
meeste markten neemt bij overaanbod de prijs af, waardoor de vraag
toeneemt. In de kantorenmarkt werkt dat niet: niemand huurt onnodig een
kantoor op een onhandige plek bij omdat het zo lekker voordelig is.

De vraag naar kantoren zal ook niet meer toenemen, omdat ze niet meer
nodig zijn. Het product kantoor in zijn huidige vorm is op zijn retour:
een in omvang snel toenemend deel van de Nederlandse denkwerkers zit niet
meer de hele dag achter een bureau en heeft daar ook geen eigen plek meer
nodig. Dit inzicht maakt dat werkgevers bij overheden en bedrijfsleven hun
onderbezette werkplekken flexibiliseren en de zo vrijgekomen kantoorruimte
massaal (zullen) inleveren.

De nu ontstane leegstand is dus structureel en neemt alleen maar toe -
ongeacht de economische groei. Kantoren waar nog wel vraag naar is,
functioneren als ontmoetingsplekken en bevinden zich zoals de sociëteiten
van weleer in de buurt van levendige knooppunten als intercitystations en
stadscentra of bij de golfbaan.

Nu duidelijk is dat er voor lege kantoren op perifere locaties geen
huurinkomsten meer zijn te verwachten, ligt het voor de hand dat taxateurs
deze conclusie vanaf nu zullen verwerken in hun taxaties en dat
accountants geen genoegen zullen nemen met boekwaarden van lege kantoren
die nog (ver) liggen boven de grondwaarde. De aanstaande vaststelling van
de jaarrekening is daarvoor een logisch moment. Bovendien is het
afwaarderen van vastgoed tot de WOZ-waarde fiscaal aftrekbaar. Van belang
is dus de vaststelling van de WOZ-waarde.

Het is maatschappelijk ongewenst dat kantoorterreinen langdurig onbevolkt
zijn. Transformatie en herstructurering van tweedehandskantoren hebben
positieve ruimtelijke effecten. Gebeurt dat niet, blokkeren ze de
verbetering van de ruimtelijke kwaliteit en blijven ruimten jarenlang
onbenut terwijl er behoefte is aan gebouwen voor wonen, onderwijs,
verpleging en verzorging.

Herontwikkeling naar dergelijke bestemmingen heeft echter alleen een kans
wanneer het overschot aan kantoren door de huidige eigenaren eerst fors
wordt afgewaardeerd. Daarvoor is moed nodig van beleggers, taxateurs en
accountants.

Rinus Vader is strategisch adviseur DHV.

Stimuleer huursector
(Het Financieele Dagblad, 18 jan 2011)

Miljardenimpuls geeft tienvoudige verhoging van investeringen

Economisch is het veel beter een miljardenimpuls aan de huursector te
geven dan de bestaande fiscale bevoordeling van de eigen woning van euro
15 mrd nog met euro 3 mrd extra te verhogen door bijvoorbeeld de
afschaffing van overdrachtsbelasting. Eenzelfde bedrag heeft - zeker als
daar afspraken over gemaakt worden - veel meer effect in de huursector.

Jaarlijks euro 3 mrd extra besteden voor de huursector wordt gerealiseerd
met de afschaffing van de vennootschapsbelasting voor corporaties, het
niet doorgaan van de eenzijdige heffing op verhuurders en gerichte
subsidies voor bijvoorbeeld energiebesparing, bestrijding
krimpproblematiek en nieuwbouw. Deze impuls leidt tot bijna een
tienvoudige verhoging van het jaarlijkse investeringsniveau, dus euro 25
tot euro 30 mrd. Dat zie ik in de koopsector niet gebeuren.

Ook de door makelaar Peter Broekman veronderstelde levensvreugde van
mensen met koopwoningen (FD 6 januari) valt nogal tegen. Koopwoningen
leiden tot afnemende mobiliteit, niet alleen vanwege de
overdrachtsbelasting, maar ook door allerlei bijkomende kosten. De
levensvreugde bij kopers is volop aanwezig als de koopprijzen stijgen,
maar volledig verdwenen als de prijzen dalen. Ten slotte hebben veel
kopers kopzorgen over het onderhoud van hun woning.

Kortom, zowel economisch, sociaal als uit oogpunt van levensvreugde is het
veel beter om de huursector extra te stimuleren. Zoals de afgelopen jaren
is gebleken, is de huursector veel beter dan de koopsector in staat om de
crisis op te vangen en de bouwproductie nog een beetje op peil te houden.

Heel forse correcties

Onze huizenmarkt is simpelweg te duur. De huizenprijzen gaan hoe dan ook
kelderen en veel meer dan menigeen verwacht. Probeer niet te denken dat de
huizenmarkt maakbaar is. Het is blijkens de historie zeer gebruikelijk dat
ook op de huizenmarkt eens in de zoveel tijd heel forse correcties
plaatsvinden. Laat de markt alsjeblieft onderuitgaan, het gaat namelijk
toch gebeuren. Dat zal bij velen tot tranen leiden, maar het is wel de
uiteindelijke oplossing.

Negatieve associaties

Volgens het Bureau Krediet Registratie heeft een kwart van alle
Nederlandse huishoudens in 2010 een betalingsachterstand. In 711.000
gevallen was er sprake van problematische schulden. Dat is niet echt een
stevige basis om de consumptie aan te jagen. Bij het woord consumptie
krijg ik trouwens steeds meer negatieve associaties - met vette
hamburgers, kiloknallers, overwaarde van het huis opsouperen, zinloze
reizen naar verre toeristenoorden. Voor een gezonde economische opleving
zullen eerst de overheidsschulden en de particuliere schulden - niet te
vergeten de hypotheekschuld - drastisch omlaag moeten.

Ronald Paping, Voorburg

Laat de huizenmarkt alsjeblieft onderuit gaan, dat gaat anders met forse
correcties toch gebeuren

-- 
--------------------------------------------------------------
 2009 archief: krakenpost.nl/archief/2009.tar.bz2
 Afmelden, e-mail: kraken-post-unsubscribe_at_dvxs.nl
 Opnieuw aanmelden: kraken-post-subscribe_at_dvxs.nl
 Online Archief: http://www.krakenpost.nl/archief
 [20 Jan 15:00u]:263 abonnees
--------------------------------------------------------------
 

Received on 20 Jan 2011 14:59 uur