[kraken] Terminale kantoren kun je beter slopen

From: <ouwesiem_at_squat.net>
Date: Fri, 28 Jan 2011 16:31:21 +0100 (CET)

Terminale kantoren kun je beter slopen

door Maarten van Poelgeest

HET LAATSTE WOORD

Amsterdam - Desolate kantoorgebieden zijn ten dode opgeschreven. En het
rijk mag ook wel iets meer toezicht op de bouw van kantoren houden.

Als makelaars, de herauten van de vrije markt, gaan roepen om
overheidsingrijpen, is er iets goed mis. En het is ook goed mis. De
noodkreet van DTZ Zadelhoff makelaars over de kantorenmarkt was geen vals
alarm. In Nederland staat zo'n 6 miljoen vierkante meter kantoor leeg. In
Amsterdam is dat ongeveer 1,4 miljoen, achttien procent van onze voorraad.

De leegstand concentreert zich vooral aan de onderkant van de
kantorenmarkt. Lelijke glazen dozen die staan weg te tochten in desolate
kantoorgebieden die zijn gebouwd op plekken die vooral met de auto goed
bereikbaar zijn. Men struikelt er over de joekels van borden met de
bekende woorden: 'Te Huur', voetpaden zijn er nauwelijks en onderhoudsarme
coniferen omzomen de vele parkeerpleintjes.

Zulke gebieden met alleen kantoren, zonder goede openbare ruimte, winkels,
koffietentjes en parken, zullen het nooit meer redden als kantorengebied.
De enige manier om deze gebieden te laten overleven is als een flink deel
van de kantoren verdwijnt.

Dit betekent dat we meer moeten doen dan alleen de leegstand bestrijden.
We moeten ervoor zorgen dat onze kantorenvoorraad ingrijpend verandert. We
moeten oude rommel op grote schaal afwaarderen, afbreken of anders
gebruiken, terwijl we tegelijkertijd aan de bovenkant van de markt heel
beheerst de bouw van nieuwe kantoren onder stringente voorwaarden
toestaan. Die voorwaarden zijn:

Ze staan op plekken waar ook gewoond, gewinkeld en gerecreeerd wordt;

Ze staan op plekken die met het openbaar vervoer uitstekend te bereiken zijn;

Het zijn flexibele gebouwen die met minimale investeringen zijn om te
zetten naar andere functies;

Het zijn gebouwen die geen of nauwelijks energie kosten;

Het zijn gebouwen die het nieuwe werken (flexplekken) mogelijk maken.

Deze fundamentele verandering van onze kantorenvoorraad zal zeker tien tot
twintig jaar duren en zal alleen lukken als alle belanghebbenden
(overheden, beleggers, ontwikkelaars en banken) hun verantwoordelijkheid
nemen.

De gemeente neemt haar verantwoordelijkheid: samen met onze buurgemeenten
schrappen wij in elk geval de helft van alle geplande nieuwbouwkantoren en
nieuwbouw mag alleen als het kantoor aan bovenstaande eisen voldoet én er
een gebruiker is voor het kantoor.

De gemeente is soepel met het omzetten van bestemmingsplannen voor
leegstaande kantoren aan de onderkant van de markt. We koppelen nieuwe
gebruikers (ateliers, hotels, studentenwoningen, winkels) aan concrete
gebouwen. En er staat een transformatieteam klaar om ontwikkelaars en
eigenaren te helpen een nieuwe toekomst voor een leegstaand pand mogelijk
te maken.

Daarnaast zijn we de eerste grote gemeente die de leegstandsverordening
die voortvloeit uit de Wet kraken en leegstand, heeft uitgewerkt. En we
onderzoeken momenteel de mogelijkheid om als voorwaarde voor de bouw van
een kantoor te stellen dat een oud, leeg kantoor wordt afgebroken.

De strijd om de kantorenmarkt gezond te maken wordt bemoeilijkt doordat
gemeentes te vaak onderling concurreren met nieuwe locaties: niet alleen
op prijs, maar ook door de gestelde eisen af te zwakken. Daardoor zijn de
kantoren minder duurzaam en flexibel dan gewenst en komen ze niet in een
gemengd woon-werkgebied bij stations van het openbaar vervoer.

Een ander nadelig mechanisme is de kunstmatig hoge waarde waarvoor lege
bestaande kantoren in de boeken staan bij beleggers. Die zeggen in hun
taxaties: ervan uitgaande dat ik volgend jaar weer een huurder heb, is
mijn kantoor tweeduizend euro per vierkante meter waard. Deze fictieve
huurder zal nooit komen. Een kantoor dat al jaren leegstaat, raakt niet
ineens door een wondertje weer verhuurd.

De echte waarde ligt eerder rond de vijfhonderd euro per vierkante meter,
maar de belegger houdt het sprookje graag in stand. Afwaarderen zou
namelijk een enorme kostenpost opleveren. Ook banken zijn weinig
enthousiast over afboekingen op uitstaande leningen, zeker niet wanneer de
waarde van het onderpand daarmee onder de waarde van de uitstaande lening
zakt.

Ik wil deze vastgoedballon graag doorprikken. Door de fictieve hoge waarde
is de prikkel om iets anders te doen met het kantoor nihil. Tegelijkertijd
wordt noodzakelijk onderhoud uitgesteld omdat er geen geld voor is. Het
kantoor en zijn directe omgeving verloederen.

Het zou mij veel waard zijn als de rijksoverheid zich weer wat meer ging
bemoeien met de kantorenmarkt. Het rijk zou gemeentes scherp moeten houden
op wat er wordt gebouwd, dus geen energieslurpende, inflexibele
kantorenparkjes langs de weg meer toestaan.

En, geef gemeentes de middelen om beleggers te dwingen tot afwaardering.
Bijvoorbeeld door zo'n kantoor na vier of vijf jaar leegstand te kunnen
vorderen tegen de reële economische waarde, dus zonder huurder. Nu kan een
belegger de kosten voor een leegstaand kantoor zelfs nog vrolijk van de
belasting aftrekken.

Ook vraag ik de huurders met gevoel voor verantwoordelijkheid om te gaan
met hun huisvesting. Denk na over verbouwing vóór je gaat nadenken over
verhuizing. Denk na over wat je achterlaat. En misschien is het goed als
er regels komen over wat met eventuele voordeeltjes die uit een verhuizing
voortvloeien wordt gedaan.

De kantorenmarkt is een vrije markt. Wij kunnen als gemeente niet
verbieden dat een aanbieder stunt met zijn prijzen en douceurtjes belooft
als hij een nieuw kantoor mag bouwen, zoals laatst werd uiteengezet door
een directeur bij Colliers International en voormalig werknemer van DTZ
Zadelhoff. Een beloning voor slecht gedrag zou niet in de zakken van de
vennoten mogen verdwijnen. Wij kunnen dat niet verbieden, maar bedrijven
kunnen wel afspreken daar verstandig mee om te gaan.

De auteur is wethouder in Amsterdam.

Amsterdam is soepel met aanpassen van bestemmingsplannen 'Ik wil deze
vastgoedballon graag doorprikken'

Het Parool 27-01-2011

--------------------------------------------------------------
 2010 archief: krakenpost.nl/2010.tar.bz2
 Afmelden, e-mail: kraken-post-unsubscribe_at_dvxs.nl
 Opnieuw aanmelden: kraken-post-subscribe_at_dvxs.nl
 Online Archief: http://www.krakenpost.nl/archief
 [28 Jan 16:00u]:262 abonnees
--------------------------------------------------------------
 
Received on 28 Jan 2011 15:29 uur