[kraken] 'Kabinet is spookrijder op de woningmarkt'

From: <koert_at_squat.net>
Date: Wed, 12 Oct 2011 16:11:40 +0200 (CEST)

'Kabinet is spookrijder op de woningmarkt'

http://www.volkskrant.nl/vk/nl/3184/opinie/article/detail/2965143/2011/10/12/Kabinet-is-spookrijder-op-de-woningmarkt.dhtml

Terwijl op de woningmarkt de vraag naar koophuizen sterk daalt en de vraag
naar huurwoningen stijgt, voert het kabinet een beleid dat hier volkomen
tegengesteld aan is. Voor de korte termijn moet het woningmarktbeleid
juist meebewegen met de markt. Dat stelt emiritus hoogleraar Hugo Priemus.

Sinds 2008 staat de woningmarkt in Nederland en andere Europese landen in
het teken van een economische crisis die zich heeft ontwikkeld van
kredietcrisis tot schuld- en eurocrisis. De banken voeren een steeds
terughoudender beleid. Het beleid van de AFM, De Nederlandsche Bank en het
kabinet is er mede op gericht om de crisisbestendigheid van de banken te
versterken door buffers te vergroten en risico's te verlagen.

Mobiliteit
Het gevolg van de economische crisis op de woningmarkt is dat de
mobiliteit terugloopt en dat de vraag verschuift van duur naar goedkoop,
en van koop naar huur.

In Nederland is de koopwoning-sector in grote moeilijkheden geraakt: het
aantal transacties is dramatisch gedaald, de woningprijzen dalen per jaar
gemiddeld circa 2 procent. Inmiddels staan er 250 duizend woningen te
koop. Doordat per 1 augustus 2011 de hypotheekvoorwaarden zijn
aangescherpt, is het leenvermogen van huishoudens fors gedaald. Per saldo
is er op de koopmarkt een vraagtekort ontstaan. Tezelfdertijd is het
vraagoverschot op de huurwoningmarkt toegenomen.

Spookrijder
Een marktconform beleid zou impliceren dat het aanbod van koopwoningen
wordt gereduceerd en het aanbod van huurwoningen wordt vergroot. Maar het
Nederlandse kabinet gedraagt zich op de woningmarkt als een spookrijder.
Het inflatievolgend huurbeleid remt zowel bij vastgoedbeleggers als
woningcorporaties investeringen in huurwoningen af. Woningcorporaties
moeten vooral huurwoningen verkopen. Vanaf 2014 worden alle verhuurders
met tenminste tien woningen geconfronteerd met een jaarlijkse heffing van
draconische omvang.

Dit beleid is volstrekt contraproductief. Het tijdelijk reduceren van de
overdrachtsbelasting van 6 naar 2 procent - waarmee een inkomstenderving
voor het Rijk van 1,2 miljard euro is gemoeid - heeft nauwelijks effect.
Als hierdoor op jaarbasis 4.000 woningen extra zouden worden verkocht (wat
vermoedelijk een optimistische schatting is), zou de verkoop van één extra
woning de schatkist gemiddeld 300 duizend euro kosten. Zo'n beleid is dus
niet efficiënt.

Illusie
In de Verenigde Staten en in Groot-Brittannië nemen we inmiddels een
geleidelijke daling van het aandeel eigen woningen waar. Het Nederlandse
kabinet denkt nog steeds het aandeel koopwoningen te kunnen opvoeren. Dat
is onder de huidige en de te verwachten marktomstandigheden een illusie.

Voor de korte termijn is een nationaal woningmarktbeleid geïndiceerd dat
meebeweegt met de markt: niet huurders pushen om hun huis te kopen, maar
juist bewoner-eigenaren stimuleren hun overtollige bezit te verhuren.
Aanvaarden dat voorlopig weinig koophuizen worden bijgebouwd en meer
ruimte bieden aan woningcorporaties en vastgoedbeleggers om in de bouw van
huurwoningen te investeren.

Voor de wat langere termijn is een integrale eigendomsneutrale hervorming
van de woningmarkt geboden naar het model van het advies van de VROM-Raad
(2007) en het advies van de SER-Commissie van Sociaal en Economisch
Deskundigen (2010). Het geleidelijk afbouwen van subsidies zal in de
koopsector leiden tot prijsdalingen. Dat reduceert het rendement en dus
het investerend vermogen in de koopsector en leidt tot een verder dalend
aandeel koopwoningen.

Woontoeslag
In de huursector leidt het optrekken van huren naar markthuurniveau en het
gelijktijdig afbouwen van impliciete subsidies aan huurders (in verband
met de huurregulering) tot een stijging van het investerend vermogen van
sociale en commerciële vastgoedbeleggers. En dat betekent een stijgend
aandeel huurwoningen, mits een toereikende inkomensgebonden woontoeslag
vraaguitval voorkomt.

Het huidige beleid van het Nederlandse kabinet, blijkens de Woonvisie 2011
van Donner, is volop gericht op het vergroten van het eigen-woningbezit.
De huidige financieel-economische omstandigheden indiceren juist een
dalend eigenwoningbezit.

Het actuele Nederlandse beleid zit er dus volkomen naast en vergroot per
saldo de problemen op de woningmarkt.

--------------------------------------------------------------
 2010 archief: krakenpost.nl/2010.tar.bz2
 Afmelden, e-mail: kraken-post-unsubscribe_at_dvxs.nl
 Opnieuw aanmelden: kraken-post-subscribe_at_dvxs.nl
 Online Archief: http://www.krakenpost.nl/archief
 [12 Oct 16:00u]:241 abonnees
--------------------------------------------------------------
 
Received on 12 Oct 2011 14:11 uur